La fin d’un bail commercial constitue un moment charnière pour le locataire comme pour le bailleur. Bien entendu, à son terme, le bail peut être résilié. Cependant, si les parties veulent poursuivre le bail commercial, elles disposent de deux options : renouvellement du bail ou sa tacite prolongation. Chacune de ces possibilités implique des conséquences juridiques et pratiques distinctes. Renouvellement ou tacite prolongation du bail commercial : que faire ?
1- Bailleur : comment renouveler un bail commercial ?
👉 A l’expiration du bail commercial, c’est-à-dire au bout de 9 ans, celui-ci peut être renouvelé par le bailleur.
Quand renouveler le bail ?
Il adresse alors à son locataire un congé avec une offre de renouvellement du bail :
✅ par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice) ;
✅ au moins 6 mois avant la date d’expiration du bail.
💡 Ce congé permet de proposer un nouveau loyer à son locataire.
Acceptation ou refus par le locataire
❌ Le locataire peut refuser l’offre de renouvellement. Dans ce cas, le bail commercial prend fin, sans versement d’indemnité d’éviction.
✅ Le locataire peut accepter le renouvellement :
- en acceptant le nouveau loyer proposé;
- tout en refusant le nouveau loyer. Dans ce cas, si les parties ne trouvent pas d’accord, il faut saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux (CDC).
2- Locataire : comment renouveler un bail commercial ?
👉 Si le locataire n’a pas reçu de congé avec offre de renouvellement à la fin de la durée du contrat de bail, il peut adresser une demande de renouvellement à son bailleur.
💡 Pour bénéficier de ce droit de renouvellement, le locataire doit répondre à plusieurs conditions :
- être propriétaire du fonds de commerce,
- sa société doit être immatriculée,
- avoir effectivement exploité le fonds de commerce au cours des 3 années précédant la date d’expiration du bail ou de sa reconduction.
Dans ce cas, le locataire transmet une demande de renouvellement de son bail. Le bailleur peut accepter ou refuser.
❌ En cas de refus, le bailleur paiera une indemnité d’éviction au locataire sauf s’il a des « motifs graves et légitimes » de prononcer un refus. Par exemple, il peut refuser le renouvellement du bail sans payer d’éviction si le locataire ne paie pas ses charges ou ne s’acquitte pas des réparations du local.
3- Tacite prolongation du bail commercial : à quelles conditions ?
La poursuite du bail
En cas d’inaction du bailleur et du locataire à l’expiration du bail commercial, celui-ci se poursuit tacitement pour une durée indéterminée aux mêmes conditions.
💡 Si la durée du bail dépasse 12 ans, le bailleur peut déplafonner le loyer. Ce déplafonnement est susceptible d’entraîner une hausse de loyer importante pour le locataire.
Fin de la tacite prolongation du bail commercial
⚠️ Même si le bail s’est poursuivi de manière tacite, le bailleur comme le locataire peut mettre fin à la tacite prolongation.
Pour cela, l‘un ou l’autre doit envoyer un congé :
- Par acte de commissaire de justice ;
- Au moins 6 mois avant la date de fin souhaitée et pour le dernier jour du trimestre civil, soit le 31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre.
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